La production de logements neufs a bondi de +33 % début 2026. Avec des taux à 3,26 % (CAFPI, mars 2026) et le PTZ jusqu'à 50 000 € pour les primo-accédants, c'est le meilleur moment depuis 3 ans pour calculer votre capacité d'emprunt et concrétiser un achat dans le neuf.
Résultat instantané · PTZ 2026 intégré
Simulation indicative, non contractuelle. Taux source CAFPI mars 2026. Les résultats dépendent de votre profil bancaire réel.
La capacité d'emprunt dépend de 4 variables clés : vos revenus nets, vos charges actuelles, le taux d'intérêt du marché et la durée du crédit. Voici comment les banques calculent votre dossier, étape par étape.
La règle HCSF 2022 plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets (assurance incluse). Pour 4 000 €/mois nets, la mensualité maximale est de 1 400 €. Cette règle s'applique à l'ensemble du crédit : crédit principal + assurance + crédits en cours.
À partir de la mensualité maximale, on déduit la prime d'assurance mensuelle (0,10 à 0,50 % du capital selon le profil). Le capital empruntable est calculé par la formule actuarielle : M = C × i(1+i)^n / ((1+i)^n - 1).
Le prêt à taux zéro est cumulable avec le crédit principal et augmente directement le budget d'achat. Son montant varie de 20 000 € (zone C) à 50 000 € (zones A et A bis) pour un primo-accédant, sans intérêts ni frais.
Le budget réel = capital empruntable + apport personnel + PTZ. Dans le neuf, les frais de notaire (2–3 %) sont bien inférieurs à l'ancien (7–8 %), ce qui augmente la surface achetable à mensualité identique.
Toutes les banques n'acceptent pas les mêmes revenus dans le calcul du taux d'endettement. Voici ce qui est généralement retenu, et ce qui vient en déduction de votre mensualité maximale.
Le taux d'endettement de 35 % est une règle générale. Les banques peuvent accorder jusqu'à 20 % de dérogations pour des profils solides (CDI cadre, apport > 20 %). La capacité d'emprunt réelle dépend aussi du reste à vivre : minimum 800 €/mois par personne pour valider un dossier. Un courtier ou conseiller Polyvalence peut identifier la banque la plus adaptée à votre profil.
À mensualité identique, acheter dans le neuf peut représenter entre 40 000 et 80 000 € de budget supplémentaire grâce aux frais de notaire réduits et au PTZ 2026. Voici la comparaison complète.
Sur 250 000 €, le neuf permet d'économiser ~12 700 € de frais de notaire + 40 000 € de PTZ = ~52 700 € de budget supplémentaire à mensualité identique.
Avant même de rencontrer un banquier, vous pouvez agir sur plusieurs paramètres pour maximiser la somme que vous pouvez emprunter et améliorer les conditions de votre crédit immobilier.
Chaque crédit remboursé libère des mensualités disponibles pour le crédit immobilier. Un crédit auto à 300 €/mois représente ~65 000 € de capacité en moins sur 20 ans. Rembourser par anticipation peut considérablement améliorer votre dossier bancaire.
L'apport minimum est de 10 % du prix (frais de notaire). Chaque tranche de 10 000 € supplémentaires réduit le capital à emprunter et améliore les conditions de taux. Un apport de 20 %+ débloque souvent les meilleurs taux négociés.
Le prêt à taux zéro est sans intérêt et sans frais. Il s'ajoute directement au capital disponible sans alourdir le taux d'endettement de manière significative. Ne pas l'oublier dans votre calcul : jusqu'à 50 000 € en zones tendues !
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 10 % et augmente la capacité d'emprunt de ~8 %. Attention : le coût total du crédit augmente. La délégation d'assurance peut aussi réduire le taux global de 0,20 à 0,50 %.
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Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans à 3,26 % avec une assurance à 0,34 %, la mensualité totale s'élève à environ 1 165 €/mois (capital + assurance). Avec la règle HCSF fixant le taux d'endettement maximum à 35 %, il faut un revenu net mensuel d'environ 3 330 €. Si vous avez 200 € de charges existantes (crédit auto, etc.), le revenu requis monte à environ 3 900 €/mois net.
Pour un couple, les revenus s'additionnent : chaque co-emprunteur à 2 000 €/mois représente 4 000 € de revenus combinés, ce qui permet d'emprunter jusqu'à ~240 000 € sur 20 ans à taux identique. Le PTZ 2026 peut encore augmenter le budget de 20 000 à 50 000 € sans impact significatif sur les mensualités.
Techniquement oui, mais c'est de plus en plus difficile. Les banques exigent en général au minimum 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire et de garantie (soit ~3 % dans le neuf et ~8 % dans l'ancien). Sans apport, seuls les profils en CDI solides avec un reste à vivre élevé et un projet dans le neuf (frais réduits à 2–3 %) peuvent obtenir un financement à 110 %.
Le PTZ 2026 peut partiellement compenser l'absence d'apport pour les primo-accédants éligibles : jusqu'à 50 000 € prêtés sans intérêts viennent alléger la part à financer par la banque. En pratique, un apport de 5 % minimum (soit ~12 500 € pour un bien à 250 000 €) augmente considérablement les chances d'obtention du prêt principal.
Oui, le PTZ 2026 est pleinement cumulable avec un crédit immobilier classique. Il s'ajoute au capital disponible sans générer d'intérêts ni de frais de dossier. Son montant varie de 20 000 € (zone C) à 50 000 € (zones A et A bis). Conditions : être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale lors des 2 dernières années), acheter un logement neuf ou en VEFA, et respecter des plafonds de ressources selon la zone.
En pratique, le PTZ représente une mensualité différée (remboursement souvent décalé de 5 à 15 ans selon les revenus), ce qui peut significativement réduire la charge mensuelle au démarrage du crédit. Un conseiller Polyvalence peut simuler précisément l'impact du PTZ sur votre plan de financement.
Le taux fixe est fortement recommandé en 2026. Après la forte hausse des taux de 2022–2023 (qui avaient culminé à 4,20 % sur 20 ans fin 2023), les taux fixes se stabilisent autour de 3,20–3,40 % sur 20 ans (source CAFPI mars 2026), offrant une visibilité totale sur le coût du crédit pendant toute la durée du remboursement.
Les taux variables, bien que légèrement inférieurs au départ, exposent à un risque de hausse en cas de remontée de l'Euribor. Dans un contexte d'achat immobilier sur 20–25 ans, la sécurité du taux fixe prime sur l'économie initiale du variable. La délégation d'assurance emprunteur (au lieu de l'assurance groupe bancaire) permet par ailleurs de réduire le coût global de 0,20 à 0,50 %.
Plusieurs leviers concrets permettent d'améliorer son taux d'endettement avant de déposer un dossier bancaire : rembourser par anticipation les crédits à la consommation (un crédit auto à 300 €/mois représente ~65 000 € de capacité d'emprunt en moins sur 20 ans), augmenter l'apport personnel pour réduire le capital emprunté, opter pour une durée plus longue (25 ans vs 20 ans réduit la mensualité d'environ 10 %), et souscrire une délégation d'assurance moins chère.
Il faut aussi intégrer tous les revenus stables du foyer (revenus locatifs pris à 70 %, pension alimentaire reçue, etc.) et, si possible, attendre la fin d'un crédit en cours avant de déposer le dossier. Les banques peuvent accorder des dérogations jusqu'à 37 % d'endettement pour des profils CDI cadre avec un reste à vivre élevé et un apport > 20 %.
La capacité d'emprunt correspond au capital maximum que la banque accepte de prêter, calculé à partir de la mensualité maximale autorisée par la règle HCSF (35 % des revenus nets charges comprises). Par exemple, avec 3 500 €/mois de revenus nets et 0 € de charges, la capacité d'emprunt est d'environ 155 000 € sur 20 ans à 3,26 %.
La capacité d'achat est plus large : elle inclut le capital emprunté + l'apport personnel + le PTZ éventuel. Avec 30 000 € d'apport et 40 000 € de PTZ en zone B1, la capacité d'achat dépasse 225 000 €. Dans le neuf, les frais de notaire réduits (2–3 % vs 7–8 %) augmentent encore davantage la surface financée à budget identique.
Sur un emprunt de 200 000 € à 3,26 % : sur 20 ans, le coût total des intérêts est d'environ 70 000 €, pour une mensualité de ~1 143 €. Sur 25 ans, les intérêts atteignent ~90 000 €, soit 20 000 € supplémentaires, mais la mensualité baisse à ~978 €. Passer de 20 à 25 ans réduit donc la mensualité de ~165 €/mois tout en augmentant le coût total de 20 000 €.
La stratégie optimale consiste souvent à emprunter sur 25 ans pour préserver sa capacité d'achat, puis à effectuer des remboursements anticipés partiels (autorisés généralement jusqu'à 10 % du capital par an sans pénalité) si les revenus augmentent dans les premières années. Un conseiller Polyvalence peut modéliser plusieurs scénarios de durée selon votre situation.
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