Depuis la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, le dispositif Denormandie est le principal levier de défiscalisation dans l'immobilier ancien. Calculez votre réduction d'impôt en quelques secondes, gratuitement, sans inscription, sans engagement.
Le dispositif Denormandie permet de réduire votre impôt sur le revenu en acquérant un logement ancien dans une commune éligible. Vous réalisez des travaux de rénovation puis vous louez le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Depuis la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, le Denormandie est devenu le principal dispositif de défiscalisation pour l'investissement immobilier locatif dans l'ancien accessible au grand public.
Acquérir un bien immobilier ancien dans l'une des 222 communes labellisées Action Cœur de Ville. Paris, Lyon, Toulouse ne sont pas éligibles.
Le montant des travaux doit représenter au minimum 25 % du coût total de l'opération. Ils couvrent l'amélioration, la transformation et la rénovation énergétique, facturés par une entreprise qualifiée : l'achat de matériaux seuls n'est pas éligible.
La durée d'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée est longue, plus le taux de réduction est élevé : 12 %, 18 % ou 21 %. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent être respectés.
Le Denormandie cible les villes moyennes françaises. Les 222 communes éligibles relèvent du programme Action Cœur de Ville. Limoges, Saint-Nazaire, Perpignan ouvrent droit au dispositif, sans que vous ayez à habiter le bien. En revanche, les grandes métropoles (Paris, Lyon, Toulouse) sont exclues des zones géographiques éligibles.
La base de calcul est le coût total de l'opération : prix d'acquisition du bien plus travaux éligibles. Le montant des travaux doit représenter au minimum 25 % de ce total. Le plafond de l'assiette est fixé à 300 000 € par an et 5 500 €/m². Un investissement type de 140 000 € (95 000 € d'achat + 45 000 € de travaux) satisfait parfaitement ces conditions.
Sur l'exemple précédent (140 000 €, TMI 30 %, 9 ans), l'avantage fiscal atteint 5 200 €/an et l'économie totale peut atteindre 63 000 € sur 12 ans.
La rentabilité locative dépasse la seule réduction d'impôt. Elle intègre les loyers encaissés, les charges et l'effort d'épargne mensuel. Les plafonds de loyer Denormandie varient selon la zone — en zone B2, le maximum est de 9,50 €/m², soit environ 520 €/mois pour un T3 de 72 m². Évaluez aussi la demande locative dans la commune ciblée : un logement ancien rénové en centre-ville génère généralement une tension locative favorable.
Le saviez-vous ? La réduction d'impôt Denormandie est soumise au plafond des niches fiscales de 10 000 €/an. Mais le déficit foncier généré par les travaux de rénovation énergétique échappe à ce plafond — un levier fiscal complémentaire puissant que nos conseillers analysent pour chaque dossier. Le déficit foncier doublé à 21 400 €/an est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Idéal pour les investisseurs cherchant à réduire leur impôt sur un logement ancien à rénover. Le cumul avec le déficit foncier doublé (21 400 €/an hors plafond) offre un double avantage fiscal particulièrement efficace.
Les profils à forte fiscalité maximisent leurs avantages via la loi Malraux ou les Monuments Historiques. Les propriétaires bailleurs disposant de revenus fonciers existants tirent davantage profit du déficit foncier.
Le Location Longue Durée Intermédiaire cible les investisseurs dans le neuf ou la VEFA avec une durée d'engagement minimum de 15 ans. Pas de plafond d'investissement mais pas cumulable avec le déficit foncier.
Le dispositif Jeanbrun offre 21 % sur 9 ans dans le neuf ou le réhabilité, avec un plafond de 300 000 €. Non cumulable avec le déficit foncier et soumis au plafond des niches fiscales.
Ce double avantage est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Pour un investissement de 140 000 € : 5 200 €/an de réduction d'impôt plus un déficit foncier déductible complémentaire de 21 400 €/an. Nos conseillers calculent ce double avantage lors de chaque simulation.
Nos conseillers estiment gratuitement votre réduction d'impôt Denormandie et calculent le double levier fiscal adapté à votre TMI. Aucune inscription requise.
Notre réseau de 50+ partenaires (Nexity, Kaufman & Broad, Vinci, Icade) donne accès à un catalogue large de biens éligibles Denormandie dans toute la France.
Le conseil est entièrement gratuit pour l'acquéreur. Notre équipe vous accompagne de la simulation jusqu'à la signature : identification du bien, montage du financement et suivi de livraison.
Le taux de réduction d'impôt Denormandie est de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ce taux s'applique sur le montant total de l'investissement (achat + travaux), plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m² (fiscaliasolution.fr, selexium.com, 2026). Lancez une simulation pour estimer votre réduction d'impôt Denormandie en quelques clics et calculer le loyer maximum applicable à votre bien.
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l'opération. Ils couvrent l'amélioration, la transformation et la rénovation énergétique, facturés par une entreprise (milea-patrimoine.fr, fiscaliasolution.fr, 2026). L'achat de matériaux seuls n'est pas éligible.
La loi Denormandie cible 222 communes françaises relevant du programme Action Cœur de Ville (trackstone.fr, toutsurmesfinances.com, 2026). Ce sont principalement des villes moyennes. Les grandes métropoles comme Paris ou Toulouse ne font pas partie des zones éligibles.
Le dispositif Denormandie autorise la location à un ascendant ou un descendant. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire et les conditions d'éligibilité de loyer et de ressources doivent être respectées (fiscaliasolution.fr, 2026). La réduction fiscale reste pleinement applicable.
La durée d'engagement minimum en loi Denormandie est de 6 ans. Elle peut être prolongée à 9 ou 12 ans pour obtenir un taux de rendement fiscal plus élevé. Notre analyse personnalisée évalue l'impact de chaque période sur votre effort d'épargne mensuel et votre prix d'acquisition optimal. Une rupture anticipée entraîne la remise en cause totale de l'avantage accordé (selexium.com, 2026).
L'ancien simulateur loi Pinel ne couvre plus les investissements en loi de défiscalisation depuis fin 2024. La loi Pinel portait sur l'immobilier neuf et a pris fin le 31 décembre 2024 (expertimpots.com, 2026). La loi Denormandie cible le logement ancien à rénover dans les villes moyennes. Même taux de rendement fiscal (12/18/21 %) mais les plafonds de loyer et les zones géographiques diffèrent. Avec le Denormandie, vous bénéficiez de la réduction sur un prix d'acquisition incluant les travaux, avantage significatif vs le Pinel neuf.
Le déficit foncier est cumulable avec la réduction d'impôt Denormandie. Le déficit foncier lié à la rénovation énergétique (DPE E/F/G passant à A/B/C/D) est doublé à 21 400 €/an et échappe au plafond des niches fiscales (fiscaliasolution.fr, 2026). Ce double avantage fiscal est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Lancez une simulation auprès de notre agence pour estimer votre réduction d'impôt Denormandie et votre économie d'impôt totale avec ce double levier.