Calculez votre dotation LMNP par composant, votre économie fiscale cumulée et l'impact de la réforme LF2025 sur votre plus-value. Outil gratuit, sans engagement.
L'amortissement comptable LMNP désigne la déduction fiscale annuelle pratiquée sur la valeur d'un logement en location meublée non professionnelle. Cette charge fictive s'applique selon la durée d'amortissement de chaque composant du bâti, sans générer de flux financier.
Avec le statut LMNP au régime réel (BIC simplifié), vous déduisez cette dotation de vos loyers imposables et réduisez votre imposition. Votre bail meublé doit être conforme aux exigences Alur pour valider votre activité LMNP dès la mise en location.
Le tableau d'amortissement de prêt liste chaque mensualité de votre crédit immobilier de la première à la dernière échéance. Chaque ligne détaille le capital emprunté remboursé, les intérêts du mois, l'assurance et le capital restant dû.
Ce document fait partie intégrante de l'offre de prêt remise obligatoirement par votre banque avant signature. L'échéancier de remboursement vous permet de visualiser l'évolution du remboursement sur toute la durée du crédit.
En LMNP immobilier, les biens s'amortissent exclusivement en mode amortissement linéaire : la dotation reste constante chaque année. L'amortissement dégressif s'applique aux équipements mobiliers et à certains actifs professionnels. La méthode est déterminée par la nature du bien conformément à l'article 39 CGI.
Le saviez-vous ?
En LMNP, votre bien immobilier s'amortit toujours en mode linéaire. La méthode dégressive est réservée aux équipements mobiliers. L'impact fiscal : une déduction stable et prévisible sur toute la durée de détention.
Au régime réel simplifié, la dotation annuelle est déduite de vos revenus locatifs et réduit votre base imposable. Si la dotation dépasse vos recettes, l'excédent constitue un différé d'amortissement, reportable sans limite de durée selon l'article 39 C CGI. La déclaration LMNP (formulaire 2031) officialise vos dotations chaque année.
La réglementation CRC 2002-10 impose une décomposition par composants pour le calcul de l'amortissement immobilier LMNP. Pour un logement standard, 5 composants ont chacun une durée d'amortissement propre (article 39-1-2° CGI) :
| Composant | Part de la valeur bâtie | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (structure, fondations) | 50% | 50 ans |
| Toiture et étanchéité | 10% | 25 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie) | 15% | 30 ans |
| Aménagements intérieurs (cloisons, finitions) | 15% | 20 ans |
| Équipements mobiliers | 10% | 7 ans |
Conseil d'expert :
Dans l'immobilier neuf, vos frais de notaire réduits préservent une plus grande part de votre base amortissable et maximisent votre dotation LMNP annuelle dès la première année.
Formule de base :
Dotation annuelle = (Valeur du bien x % composant) / Durée du composant
Exemple : sur un appartement à 300 000 € (base bâtie 85% = 255 000 €), le gros oeuvre représente 50% soit 127 500 €. Amortis sur 50 ans, la dotation annuelle atteint 2 550 €. Les installations techniques (15% = 38 250 € / 30 ans) ajoutent 1 275 €/an. En additionnant les 5 composants, vous obtenez votre dotation totale annuelle.
Le marché immobilier neuf présente un avantage structurel pour le statut LMNP : les frais de notaire réduits (2 à 3%) contre 7 à 8% dans l'ancien modifient directement votre rapport prix payé / base amortissable conservée.
Sur un logement à 200 000 €, les frais représentent 4 000 à 6 000 € dans le neuf contre 14 000 à 16 000 € dans l'ancien. Cette économie de 10 000 € préserve votre capacité d'investissement et améliore mécaniquement votre amortissement LMNP rapporté au prix total payé.
La base amortissable et la dotation annuelle LMNP sont identiques pour un même bien neuf ou ancien. Ce qui change : les frais d'acquisition. Dans le neuf, les frais de notaire sont limités à 2-3% contre 7-8% dans l'ancien, soit une économie d'environ 10 000 € sur un bien à 200 000 €.
La dotation annuelle et l'économie fiscale LMNP sont les mêmes pour un neuf et un ancien à valeur bâtie égale. L'avantage du neuf réside dans l'économie sur les frais d'acquisition, qui réduit votre investissement total et améliore mécaniquement votre rendement net sur la durée.
L'immobilier neuf offre 10 000 € d'économie sur les frais d'acquisition pour un bien à 200 000 €, sans compter la garantie décennale et la meilleure documentation des composants dès la livraison.
L'article 84 LF2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) modifie le calcul de la plus-value à la revente d'un bien LMNP. À compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits au titre de l'article 39 C CGI. La plus-value imposable augmente en conséquence du montant des amortissements réintégrés dans le calcul.
Exemple concret :
Sur un bien acquis 200 000 € avec 50 000 € d'amortissements déduits sur 10 ans, le prix d'acquisition retenu passe de 200 000 € à 150 000 €, alourdissant la plus-value imposable de 50 000 €. La réintégration accroît l'imposition à la revente mais ne supprime pas l'avantage fiscal cumulé sur la durée de détention.
La vraie question n'est pas de savoir si le statut LMNP reste viable : c'est de calculer à partir de quelle durée de détention le bilan reste positif. La réponse dépend de votre TMI et de votre horizon de revente.
À partir de 15 ans, le LMNP réel avantageux génère un bénéfice cumulé de 11 000 à 25 000 € vs la location nue, malgré la réintégration à la revente. En dessous de 10 ans, le bilan devient neutre ou négatif selon le TMI. Le seuil de rentabilité optimal se situe entre 15 et 20 ans.
Conseil d'expert :
Un expert-comptable spécialisé LMNP peut valider ce choix selon votre fiscalité personnelle. Consultez votre administration fiscale dans les premiers mois suivant votre changement de régime pour sécuriser votre statut LMP ou LMNP.
Le tableau d'amortissement de prêt est le document remis par votre banque avec l'offre de prêt. Il liste l'intégralité des échéances de votre crédit immobilier de la première à la dernière mensualité. Chaque ligne représente une période et détaille la ventilation entre capital remboursé, intérêts et assurance.
| Colonne | Description |
|---|---|
| Capital remboursé | Part de la mensualité qui réduit votre dette |
| Intérêts | Coût du financement calculé sur le capital restant dû |
| Assurance emprunteur | Prime mensuelle incluse dans la mensualité totale |
| Capital restant dû | Solde de votre dette après chaque échéance |
| TAEG | Taux annuel effectif global : indicateur du coût total incluant frais et assurance |
Le saviez-vous ?
Au début du crédit, les intérêts dominent la mensualité. En fin de prêt, le capital remboursé représente la quasi-totalité de chaque échéance. C'est pourquoi un remboursement anticipé en début de prêt est particulièrement efficace pour réduire le coût total.
Négociez le taux fixe lors de la souscription ou à l'occasion d'une renégociation. Même 0,2 point de moins change significativement le coût total.
Permet d'alléger le capital restant dû et de réduire les intérêts futurs. Les indemnités sont plafonnées à 3% du capital restant par la loi.
Option pertinente si les taux du marché ont significativement baissé depuis votre souscription. Vérifiez ces conditions dans votre offre de prêt avant tout engagement.
Dans l'immobilier neuf, toutes les données de votre simulation avant achat sont disponibles dès la signature du contrat de réservation : prix fixe, composants documentés par le promoteur et frais de notaire réduits calculables au centime.
Le calcul de l'amortissement s'effectue composant par composant : (valeur bien x % composant) / durée d'amortissement. Pour l'amortissement LMNP, appliquez cette formule à chacun des 4 ou 5 composants au régime réel. Additionnez les dotations pour obtenir votre tableau d'amortissement annuel complet.
Un simulateur d'amortissement est un outil de simulation qui calcule en temps réel vos dotations selon la valeur de votre bien, vos composants et votre TMI. Il permet une simulation gratuite de votre amortissement immobilier sans recourir à un expert-comptable pour estimer vos économies fiscales potentielles.
L'amortissement linéaire est la seule méthode applicable en LMNP pour les biens immobiliers : la dotation reste constante chaque année. L'amortissement dégressif concerne les équipements mobiliers. Le régime fiscal LMNP impose le linéaire pour les composants immobiliers. Le calcul de l'amortissement mobilier peut utiliser le dégressif selon la nature de l'actif.
Pour une simulation LMNP, saisissez la valeur du bien, la quote-part terrain, votre TMI et la durée de détention dans un calculateur d'amortissement. L'outil calcule votre amortissement LMNP par composant et l'économie fiscale cumulée. Consultez notre tableau d'amortissement interactif ci-dessus pour simuler votre investissement locatif en quelques secondes.
Les frais de notaire, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et les frais d'agence forment le coût d'acquisition total. En LMNP régime réel, ces frais peuvent être déduits en charge ou amortis. Leur coût total est nettement réduit dans le neuf (2 à 3% vs 7 à 8% dans l'ancien), un avantage structurel pour votre amortissement immobilier.
L'amortissement LMNP au régime réel réduit votre base imposable et améliore la rentabilité nette de votre investissement locatif. Croisez la dotation annuelle avec votre TMI pour calculer l'économie fiscale réelle. Le déficit foncier généré par l'excédent d'amortissement est reportable. Vos loyers nets et la durée de détention restent les paramètres décisifs. Intégrez l'impact fiscal de la réforme LF2025 dans votre déclaration LMNP pour optimiser votre stratégie.
Un simulateur de crédit ou calculateur de prêt calcule votre mensualité, votre tableau d'amortissement de prêt et le coût total du financement selon le taux d'intérêt, la durée et le montant emprunté. Votre banque met également à disposition un outil de simulation avant toute offre. Pour un projet LMNP, combinez simulateur de crédit et calculateur d'amortissement comptable pour modéliser la rentabilité globale.